荒地变宝地 前滩再"抢滩"——上海"滩"故事续写新篇

　　上海，一座因水而生、因水而兴的城市。从开埠起，上海的城市发展，就和水、滩紧紧联系在一起。上海滩，也一度成为这座城市的代名词。

　　万商云集的外滩、航运渊源深厚的北外滩、举办世博会的后滩，上海很多“滩”都成了中外闻名的地标。最近几年，有一个“滩”凭借后发优势快速崛起，这就是位于浦东新区的前滩。

　　“到前滩去”——这片位于上海中环线内、黄浦江畔的热土，吸引了众多中外企业用脚“投票”，最近几年入驻企业的年税收贡献超过200亿元。中央活动区、陆家嘴升级版、上海写字楼成交最活跃的区域之一、物业顾问“带看率”上海第一……前滩从荒地变宝地的历程，为解析上海“滩”高质量发展提供了最新样本。

　　黄浦江畔立起“金靴子”

　　开发目标已然成为现实

　　从空中俯瞰，面积达2.83平方公里的前滩，形状宛如一只半筒短靴。2012年启动开发时，这里近似于一片荒地。如今，前滩有近百万平方米、长达2.5公里的滨江公园和城市绿道，是名副其实的“绿靴子”。同时吸引了近300家企业入驻，其中约七成为外企，跨国公司地区总部达到31家，成为冉冉立起的“金靴子”。

　　蒙牛集团上海区域总部位于前滩中心，辐射管理该公司长三角业务。蒙牛乳业相关负责人说，除了三条地铁线交汇带来的交通便利，企业最看中的是前滩的配套环境。“我们在办公室里可以看到黄浦江，蜿蜒的江景，有点像内蒙古的哈达。楼顶的露天空间，还可以办新品发布会。风景好的地方，容易出创意，所以蒙牛把做新兴业务和国际业务的人放在这里。期待从前滩出发，更好走向世界，打造国际化的消费品牌。”

　　作为前滩区域的开发企业，上海陆家嘴集团提供的数据显示，截至2023年6月末，其在前滩自持的办公楼中，入市超一年的楼宇出租率达到95%，吸引各行业龙头或总部机构超过60家，包括蒙牛、希尔顿、武田制药、德州仪器等中外知名企业。

　　“前滩是上海新兴商务区里空置率最低的板块，新楼去化率领先全市。”房地产咨询机构世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕分析，写字楼市场是观察上海经济发展，特别是总部经济的重要窗口，从前滩可以看到上海经济的韧性和活力。

　　如今的前滩，还在拔节生长。今年7月下旬，随着“前滩源”在建办公楼主体结构封顶，前滩所有80个可开发项目已全部建成投用或进入建设状态。“可以说，当初前滩设定的‘三年出形象、五年出功能、十年基本建成’开发目标，已然成为现实。”陆家嘴集团总经理蔡嵘说。

　　先宜居后宜业

　　从国际商务区到中央活动区

　　闲暇时刻，蔡嵘喜欢在前滩散步。清晨，这里有晨跑锻炼的人们；中午，出来用餐的写字楼白领，让街区变得熙熙攘攘；晚间，人才公寓的灯亮了，万家灯火闪耀黄浦江畔。

　　一个新的区域开发时，往往会有楼盖起来了没人来的担忧。这一点上，前滩开发“不走寻常路”，坚持“先宜居后宜业”的开发理念。名字叫国际商务区，实际上拥有充足的公共配套和复合的城市功能。在上海2035城市总体规划中，前滩被整体纳入“中央活动区”，跻身上海城市发展能级最高的板块之列。

　　从规划沙盘看，整个前滩国际商务区总规划容量350万平方米，开发总投资预计超1000亿元。其中，办公147万平方米、商业66万平方米、住宅90万平方米、城市配套47万平方米。蔡嵘表示：“按照这样的规划布局，我们将城市综合体和小尺度街区有效融合，从平面城区拓展到垂直城市、立体城市、24小时城市，避免区域在夜晚变成‘空城’，实现职住平衡、产城融合。”

　　除了大片的公园绿地，前滩最为突出的，是集聚了国内外优质的教育资源，先后吸引英国惠灵顿公学、华二九年一贯制学校、冰厂田幼儿园等10个国际教育品牌和公立教育配套进驻，上海纽约大学前滩新址也于2023年整体正式开学。“有人形容，在前滩可以从幼儿园读到大学。”蔡嵘说。

　　国际咨询机构普华永道2021年入驻前滩，目前有数千名员工在前滩办公。在普华永道上海首席合伙人黄佳看来，“整体性的开发、一体化的规划，是前滩能够迅速崛起的重要因素。这样的规划建设模式，避免了各种功能割裂，确保了一张蓝图绘到底。”

　　黄佳观察到，不少公司员工，都租住在前滩的人才公寓里。已经建成的拥有上海最大室内剧院的前滩31文化演艺中心，给大家休闲娱乐提供了丰富选择。上海纽约大学的毕业生，过条马路就能到普华永道实习。“工作生活两相宜，能够大大提升企业员工的幸福感、获得感，这也是一个区域营商环境的核心竞争力。”

　　“滨水创造”

　　解锁上海“滩”发展密码

　　按照世邦魏理仕的研究，上海共计有20个主要的商务区，其中7个在黄浦江畔。除了陆家嘴、外滩和北外滩组成的“浦江金三角”，浦东前滩、世博后滩和徐汇滨江，构筑了一个新的“金三角”。在上海“十四五”规划中，这些区域被赋予“中心辐射”的重要功能。

　　这么多“滩”成为发展高地，与政府的规划有密切关系。2017年以来，黄浦江核心段45公里岸线和苏州河中心城区42公里岸线相继贯通开放。随着岸线的贯通，上海“一江一河”沿岸正在实现三大转变：发展形态上，从航运时期的“城市锈带”，向彰显活力的“城市客厅”转变；开发模式上，从外延式的“大拆大建”，向注重品质和内涵的“城市更新”转变；战略能级上，从单一的“上海制造”，向能级更高的“滨水创造”转变。

　　世邦魏理仕的监测显示，包括各个“滩”在内，2018年到2022年上海写字楼的租赁面积中，金融业占比从33%降至28%，制造业占比从22%升至24%，TMT行业占比从8%升至14%。此消彼长之间，折射出上海产业结构的变化。

　　这样的态势也体现在前滩发展中。上海自贸区世博管理局的数据显示，包括美敦力、碧迪等在内，全球前十大医疗器械公司中，至少有四家落户在前滩。此外，拜耳、武田、默克等医药巨头也纷纷选择前滩。与创新密切相关的生命健康行业，已成为前滩的主导产业之一。

　　对此，蔡嵘认为：“商务区的具体产业很难‘规划’，我们要做的是竭力为企业创新发展营造良好外部环境。比如，陆家嘴集团与世博管理局联动，设立‘楼宇经济专员’，确保企业需求能够第一时间得到反馈和解决。同时，双方还联合头部企业发起‘前滩汇’，在促进跨界合作的同时也进一步扩大前滩‘朋友圈’。”

　　“从更强发展需求、更长时间跨度、更广地域维度考虑，我们希望用好前滩溢出效应，将开发板块沿着黄浦江向南延伸，推动‘大前滩’与‘大世博’板块一体规划、统筹实施，为浦东更高水平开放型经济发展作出更大贡献。”上海自贸区世博管理局发展研究处处长齐成民表示。

　　“十四五”期间，结合城市更新，上海的“一江一河” 将向腹地和两头延伸。前滩之后，杨浦东外滩、浦东金滩等滨江区域蓄势待发。上海“滩”的发展，还将续写新的故事。